Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Keşif Süreci
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sürecinde mahkemece, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığının araştırılması ve harca esas değerin belirlenmesi amacıyla keşif yapılarak kıymet takdiri saptanır. Ancak yargı kararlarında önemle vurgulandığı üzere, dava aşamasında yasal koşulların araştırılmasına yönelik bu keşif sırasında belirlenen değer, satış aşamasında esas alınamaz. Satış memuru tarafından İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre yeniden kıymet takdiri yapılması zorunludur.
Satış Kararı ve Satış Memurunun Görevlendirilmesi
Mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi ve bu kararın kesinleşmesiyle birlikte satış sürecine geçilir. HMK’nın 322/2. maddesi uyarınca, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hallerde hakim bir satış memuru görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İİK hükümlerine göre gerçekleştirilir. Satış memurunun satış bedelinin dağıtımına kadar yaptığı her türlü işleme karşı şikayet mercii, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kıymet Takdiri Aşaması
Satış memuru, İİK’nın 128/2. maddesi uyarınca taşınmazın kıymetini bilirkişi aracılığıyla yeniden belirlemekle yükümlüdür. Bu kıymet takdiri, satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan kritik bir işlemdir. Dava aşamasındaki keşif bedeli üzerinden satışa çıkılması, tek başına ihalenin feshi nedenidir. Belirlenen kıymet takdiri ilgililere tebliğ edilmeli ve kesinleşmelidir. Ayrıca, kıymet takdirinin üzerinden iki yıldan fazla süre geçmişse, taşınmazın gerçek değerini yansıtmayacağı gerekçesiyle yeniden kıymet takdiri yapılması gerekir.
Satış İlanı ve Elektronik İhale Süreci
Satış hazırlıkları kapsamında düzenlenen satış ilanının ve kıymet takdiri raporunun tüm paydaşlara usulüne uygun tebliğ edilmesi şarttır. Hissedarlara satış ilanının usulsüz tebliğ edilmesi veya hiç tebliğ edilmemesi, ilgili hissedar açısından ihalenin feshi sebebidir. İhale süreci İİK hükümlerine göre açık artırma yoluyla yürütülür. Güncel uygulamalarda ihaleye elektronik ortamda teklif verilmesi mümkün olup, ihale bedelinin muhammen bedelin belirli bir oranını (güncel kararlarda %50, eski kararlarda %40-%60 aralığı) ve paraya çevirme masraflarını karşılaması zorunludur.
İhale Sonucu, Tescil ve Dağıtım
İhale sonucunda taşınmaz en yüksek bedeli teklif edene ihale edilir. İhale bedelinin süresinde ödenmemesi durumunda ihale re’sen feshedilebilir. İhalenin kesinleşmesinin ardından taşınmazın alıcı adına tescili gerçekleştirilir. Elde edilen satış bedeli, paydaşların tapu ve veraset ilamındaki payları oranında dağıtılır. Satış masrafları (ilan, bilirkişi, tebligat vb.) ihale bedelinden karşılanan paraya çevirme giderleri arasında yer alır.
İkincil Kaynaklara Göre Arabuluculuk ve Özel Durumlar
İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararlarına göre, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk bir dava şartıdır. Ancak arabuluculuk sürecinde taraflar taşınmazın “ihale yoluyla satışı” konusunda anlaşma yapamazlar; arabuluculukta yalnızca aynen taksim veya belirli bir kişiye belirli bir bedelle satış hususunda anlaşılabilir. Ortaklığın ihale usulüyle satışına ancak mahkemece karar verilebilir. Ayrıca, satış süreci devam ederken tarafların anlaşarak satıştan vazgeçmeleri veya noter huzurunda paylı mülkiyeti devam ettirme sözleşmesi imzalamaları durumunda satış dosyası düşürülebilir.
